Zimná príprava bytového domu sa v povedomí správcov aj vlastníkov bytov spája predovšetkým s kontrolou vykurovania, zateplením fasády alebo zabezpečením strechy. Kanalizácia a dažďové zvody pritom zostávajú prekvapivo často prehliadané, hoci práve tieto systémy sú počas zimných mesiacov vystavené výraznému zaťaženiu a ich porucha má priamy vplyv na každodenný život všetkých obyvateľov domu.
Bytový dom je z hľadiska kanalizácie násobne zaťaženejší než rodinný dom. Desiatky rodín denne produkujú odpadovú vodu, ktorá prechádza spoločnými zvodmi, ležatou kanalizáciou a vonkajšou prípojkou. Akákoľvek slabina v tomto systéme sa počas zimy zväčší, pretože pohyby zamrznutej pôdy, zvýšená záťaž topiacim sa snehom a teplotné rozdiely pôsobia na potrubie intenzívnejšie ako v ostatných ročných obdobiach.
Zároveň platí, že oprava kanalizačnej havárie v zime je výrazne komplikovanejšia a drahšia než preventívna prehliadka na jeseň. Zmrznutá pôda sťažuje zemné práce, nižšie teploty predlžujú čas vytvrdzovania materiálov a havarijný zásah v bytovom dome v nočných hodinách alebo počas sviatkov je spoplatnený vyššími sadzbami. Jesenná príprava je preto jednoznačne tou lacnejšou a rozumnejšou voľbou.
Čo zima robí s kanalizáciou a dažďovými zvodmi
Aby bolo možné správne pripraviť bytový dom na zimu, je užitočné pochopiť, aké konkrétne mechanizmy počas zimy poškodzujú kanalizáciu a dažďové zvody. Mráz, pohyby pôdy a zvýšené množstvo vody pôsobia na tieto systémy súčasne a ich kombinácia je pre staršie potrubia zvlášť nebezpečná.
Zamrznutá pôda sa rozťahuje a pri rozmrznutí zmršťuje. Tento cyklický pohyb pôsobí na potrubie mechanickým stresom, ktorý pri starších alebo už poškodených rúrach môže viesť k posunutiu spojov, rozšíreniu existujúcich prasklín alebo vzniku nových trhlín. Dažďové zvody a žľaby sú zase priamo vystavené mrazu, pričom voda zachytená v upchatom žľabe zamrzne a roztiahnutím ľadu môže žľab fyzicky roztrhnúť alebo odtrhnúť od fasády.
Tanie snehu na jar je ďalším kritickým momentom. Veľké množstvo vody v krátkom čase zaťaží celý odtokový systém domu naraz, a každá slabina, ktorá sa počas zimy vytvorila alebo prehĺbila, sa v tomto momente prejaví naplno. Práve preto je jesenná príprava pred zimou efektívnejšia než jarná diagnostika po nej.Viac o tom, prečo nepravidelná údržba zvyšuje riziko havárie, sa dočítate na našom blogu.
Kontrola dažďových zvodov a žľabov pred zimou
Dažďové zvody a žľaby sú prvou líniou obrany bytového domu pred dažďovou vodou a topiacim sa snehom. Ich upchatie alebo poškodenie má priamy vplyv na fasádu, strechu aj základy budovy. Jesenná kontrola a čistenie žľabov patrí k najdôležitejším úkonom zimnej prípravy a zároveň k tým, ktoré správcovia bytových domov najčastejšie podceňujú.
Pri kontrole dažďových zvodov a žľabov je potrebné skontrolovať:
- čistotu žľabov a zvodov od nahromadeného lístia, machu, nečistôt a vtáčích hniezd, ktoré v jesennom období upchávajú odtok a pri zamrznutí vody môžu žľab fyzicky poškodiť
- tesnosť spojov žľabov a miest, kde sa žľab napája na zvod, pretože uvoľnené alebo netesné spoje spôsobujú, že voda steká po fasáde namiesto toho, aby odtekala kontrolovane
- uchytenie žľabov a zvodov na fasáde, pričom uvoľnené alebo popraskané objímky treba vymeniť ešte pred príchodom zimy, keď by hmotnosť ľadu mohla spôsobiť odtrhnutie celého úseku
- stav vyústenia zvodov pri základoch, kde by voda mala odtekať dostatočne ďaleko od budovy, aby nepresiakala do základov alebo do suterénu
- funkčnosť lapačov strešných nečistôt na vstupoch do zvodov, ktoré zabraňujú vstupu lístia a hrubých nečistôt do potrubia, pričom tieto lapače je potrebné pravidelne vyčistiť
Po jesennom čistení je vhodné žľaby a zvody skontrolovať ešte raz po poslednom väčšom opadaní lístia, teda tesne pred príchodom prvých mrazov, aby boli skutočne priechodné aj počas zimných dažďov a topenia snehu.
Kontrola kanalizácie v spoločných priestoroch
Spoločná kanalizácia bytového domu, teda zvody, ležatá kanalizácia a prípojka, je systémom, ktorý slúži všetkým obyvateľom budovy a za ktorého stav zodpovedá správca alebo spoločenstvo vlastníkov bytov. Jesenná kontrola tejto časti kanalizácie je základnou povinnosťou správnej správy budovy, nielen dobrovoľnou možnosťou.
Kontrola by sa mala zamerať predovšetkým na:
- stav stúpačiek v spoločných priestoroch, kde sú viditeľné, so zameraním na prípadné praskliny, hrdzavenie alebo mokré škvrny na stenách v blízkosti potrubia
- odtokové vpusty v pivnici, práčovni alebo technických miestnostiach, kde sa odpad hromadí a kde je riziko upchatia pri zvýšenej zimnej záťaži
- tesnenie prestupov potrubia cez steny a stropy, kde netesnosti môžu v zime pri pohyboch budovy prepúšťať vlhkosť do okolitých konštrukcií
- stav ležatej kanalizácie v pivnici, kde nízke teploty v nevykurovaných priestoroch môžu v extrémnych prípadoch spôsobiť zamrznutie obsahu potrubia, najmä ak je potrubie uložené plytko alebo prechádza cez nevykurovaný priestor
- prítomnosť vlhkosti alebo zápachu v pivničných priestoroch, ktoré môžu naznačovať únik z kanalizácie ešte predtým, než sa problém prejaví výraznejšie
Ak správca pri tejto kontrole objaví akékoľvek podozrivé miesta, je pred zimou ideálny čas nechať ich preskúmať kamerou, aby sa presne zistil rozsah prípadného poškodenia.
Kontrola revíznych šácht a prípojok
Revízne šachty sú prístupovými bodmi ku kanalizácii a ich stav priamo ovplyvňuje, ako rýchlo a efektívne bude možné riešiť prípadné problémy počas zimy. Zanedbaná alebo neprístupná revízna šachta môže v prípade havárie výrazne predražiť a predĺžiť opravu, pretože technici budú musieť najprv hľadať alternatívny prístup k potrubiu.
Pri kontrole revíznych šácht pred zimou je potrebné overiť:
- prístupnosť všetkých šácht na pozemku, vrátane tých, ktoré môžu byť zarastené vegetáciou alebo prekryté nahromadeným listím
- stav poklopov, pričom popraskaný, skorodovaný alebo nesprávne osadený poklop treba vymeniť ešte pred zimou, aby do šachty nevnikala snehová voda a ľad
- vnútro šachty so zameraním na prípadnú stojatú vodu, nečistoty alebo viditeľné poškodenie stien, ktoré by mohlo naznačovať únik z potrubia alebo prienik spodnej vody
- stav vonkajšej prípojky kanalizácie od hranice pozemku k verejnej sieti, kde je to vizuálne možné, so zameraním na prepadnutý alebo podmočený terén pozdĺž trasy prípojky
Pokiaľ niektorá zo šácht nie je prístupná alebo je poškodená, oplatí sa ju uviesť do poriadku ešte pred zimou. Funkčná revízna šachta je v prípade zimnej havárie rozdielom medzi rýchlou opravou a zdĺhavým hľadaním prístupu k potrubiu.
Kedy je čas zavolať odborníka a čo zahrnúť do prehliadky
Vizuálna kontrola vykonaná správcom alebo technikom budovy má svoje limity. Väčšina skutočných problémov s kanalizáciou sa odohráva vo vnútri potrubia a bez kamerovej diagnostiky ich jednoducho nie je možné odhaliť. Jeseň je ideálnym časom na to, aby sa kamerová prehliadka zaradila do pravidelného harmonogramu správy budovy, rovnako ako kontrola vykurovania alebo strechy.
Odborníka je vhodné privolať vtedy, keď:
- dom má kanalizáciu staršiu ako 30 rokov a od poslednej odbornej prehliadky uplynulo viac ako päť rokov
- v dome sa opakujú problémy s odtokom v niektorých bytoch alebo spoločných priestoroch
- pri vizuálnej kontrole sa objavili podozrivé miesta, napríklad vlhkosť, zápach alebo prepadnutý terén nad trasou potrubia
- správca plánuje väčšiu rekonštrukciu spoločných priestorov alebo fasády a chce mať vopred istotu o stave kanalizácie
- v minulosti sa vyskytli havárie alebo opakované upchatia, ktoré naznačujú hlbší problém v potrubí
Odborná prehliadka by mala zahŕňať kamerovú diagnostiku spoločného potrubia, kontrolu revíznych šácht aj vyústenia dažďových zvodov. Na základe jej výsledkov je možné navrhnúť prípadné čistenie alebo opravu ešte pred zimou, keď je realizácia jednoduchšia a lacnejšia.
Zimná príprava ako investícia do pokojnej zimy
Bytový dom, ktorého kanalizácia a dažďové zvody sú pred zimou skontrolované a v poriadku, má výrazne menšiu pravdepodobnosť havarijnej situácie počas najnáročnejšej sezóny. Pravidelná jesenná príprava je investíciou, ktorej návratnosť sa prejaví v tom, že sa celý dom vyhne nákladnej havarijnej oprave, podmočenej pivnici alebo odtrhnutému žľabu uprostred januárového mrazu.
EKO – SERVIS LM vykonáva kamerovú diagnostiku a čistenie kanalizácie aj v rámci predzimnej prípravy bytových domov. V prípade odhalenia poškodenia potrubia je možné ihneď navrhnúť a realizovať opravu epoxidovým rukávom, rýchlo, bez výkopu a bez dlhotrvajúceho obmedzenia kanalizácie pre obyvateľov domu.